Professioneller Ratgeber: Immobilie in der Schweiz kaufen

Wie verändert die aktuelle Zinslandschaft Ihre Chancen, in der Schweiz eine Immobilie in der Schweiz kaufen zu können? Welche Regeln entscheiden am Ende über den Zuschlag? 

Dieser Ratgeber bietet eine klare Orientierung für den Kauf von Immobilien in der Schweiz und führt strukturiert durch den gesamten Prozess. Die Wohnungssuche (Immobiliensuche) wird dabei als umfassender Ablauf betrachtet, der von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe alle wichtigen Phasen abdeckt. 

Wichtige Fragen zu Preis- und Zinsentwicklung, regionale Unterschiede sowie die wichtigsten Immobilientypen wie Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Renditeobjekt und Luxusimmobilie werden behandelt.  

Der Ratgeber erklärt auch die rechtlichen Rahmenbedingungen inklusive Lex Koller und nötiger Bewilligungen und zeigt, wie Banken wie UBS, Raiffeisen oder die Zürcher Kantonalbank finanzieren.  

 
Mit praxisnahen Checklisten und Empfehlungen zur Zusammenarbeit mit bewährten Partnern reduzieren Sie Risiken und erreichen einen effizienten, diskreten und rechtssicheren Kauf. Der ideale Zeitpunkt hängt von Ihren individuellen Voraussetzungen und den aktuellen Marktbedingungen in Zürich, Zug, Luzern und in der gesamten Schweiz ab. 

Takeaways 

• Kompakter Überblick über den Schweizer Immobilienmarkt sowie aktuelle Preis- sowie Zinstrends 

• Klare Einordnung von Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Renditeobjekt und Luxusimmobilien – damit sind alle relevanten Immobilientypen abgedeckt 

• Rechtliche Sicherheit: Lex Koller, Bewilligungen und öffentliche Beurkundung verständlich erklärt 

• Transparente Finanzierung: Hypothekenmodelle, Eigenkapital und Tragbarkeitskriterien der Banken 

• Strukturierte Schritt-für-Schritt-Anleitung bis zur Eigentumsübertragung 

• Kooperation mit etablierten Partnern: Immobilienmakler, Banken, Notariat, Grundbuchamt 

• Praxisorientierte Tipps zur Risikominimierung und werthaltigen Investition 

Der Schweizer Immobilienmarkt im Überblick 

Der Immobilienmarkt in der Schweiz gilt als äusserst robust, denn Bevölkerungswachstum, knappe Baulandreserven und klare Zonenordnungen begrenzen das Angebot und prägen Preise sowie Auswahl. 

Nach der Zinswende normalisieren sich die Transaktionen und die Nachfrage differenziert sich stärker nach Lagequalität. Toplagen in Zürich, Zug und Luzern zeigen sich stabil, Randlagen entwickeln sich selektiver mit tendenziell längeren Vermarktungszeiten. Die Preise variieren stark auf Gemeindeebene, da Referenzverkäufe und Marktanalysen lokal erhoben werden, weshalb eine präzise Suchstrategie mit klaren Kriterien und Budgetvorgaben zentral ist. 

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gewinnen stark an Bedeutung. Labels wie Minergie, SNBS sowie ein aktueller GEAK erhöhen die Attraktivität und können bei modernen oder sanierten Immobilien zu spürbaren Preisaufschlägen führen.  

Aktuelle Markttrends, Zinsprognose und Preisentwicklung 

Sinkende Hypothekarzinsen infolge der SNB-Leitzinssenkung auf 0,00 Prozent entlasten die Finanzierung und stützen die Nachfrage.  
Die ZKB prognostiziert für 2025 und 2026 ein Preiswachstum der Immobilien im Schnitt von 4,0 Prozent für die Schweiz und 4,5 Prozent für den Kanton Zürich, getragen von tiefen Zinsen.  

Der Referenzzinssatz dürfte bis Ende 2025 weiter sinken, was den Markt zusätzlich stabilisiert. Die Nachfrage nach langfristigen Festhypotheken bleibt hoch, weil Käufer Planungssicherheit bevorzugen und Zinsrisiken reduzieren möchten. In Städten wie Zürich, Zug und Luzern sowie in gut erschlossenen Agglomerationsgebieten wie Affoltern am Albis, Hedingen, Knonau und Mettmenstetten zeigen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser eine stabile Entwicklung mit weiterem Aufwärtspotenzial. Die Qualität der Lage, die Mikrolage und der Objektzustand gewinnen dabei weiter an Gewicht. 

Energieeffiziente Immobilien mit Minergie- oder SNBS-Label sowie einem aktuellen GEAK erzielen zunehmend Preisprämien. Bei der Suche nach Immobilien in der Schweiz zählen somit Qualität und Lage mehr als früher, wobei auch weitere Kriterien wie Preis und individuelle Filteroptionen bei der Auswahl eine wichtige Rolle spielen. 
Eine klare Such- und Finanzierungsstrategie ist entscheidend, um Chancen im aktuellen Markt gezielt zu nutzen. 

Regionale Unterschiede im Schweizer Immobilienmarkt 

Zürich, Genf, Zug und Basel verzeichnen die höchsten Preisniveaus, getrieben durch hohe Einkommen, internationale Arbeitgeber und ein knappes Angebot.  

In Randregionen sind die Einstiegspreise tiefer, die Marktliquidität jedoch geringer. Tourismusregionen wie Graubünden und das Wallis weisen ausgeprägte Saisonalität auf und unterliegen strengen Zweitwohnungsquoten. Für die Bewertung sind Umfeld und Lagequalität entscheidend, insbesondere Makrolage und Mikrolage, ÖV-Anbindung, Infrastruktur sowie Immissionen in der direkten Nachbarschaft. 

Immobilientypen in der Schweiz 

In Städten sind Eigentumswohnungen besonders gefragt, während die Schweizer Immobilienlandschaft insgesamt eine breite Vielfalt an Wohnungen, Häusern und Grundstücken für unterschiedliche Bedürfnisse bietet. 

Zu den gängigen Immobilientypen zählen Einfamilienhäuser, Doppeleinfamilienhäuser, Reihenhäuser und Terrassenhäuser sowie Etagenwohnungen, Gartenwohnungen, Attikawohnungen, Maisonettewohnungen und Terrassenwohnungen, die je nach Platzbedarf und Budget unterschiedliche Vorteile bieten. Die Wahl der passenden Immobilie, ob Haus oder Wohnung, sowie die Anzahl der Zimmer und Badezimmer beeinflussen die Kaufentscheidung wesentlich. 

Mehrfamilienhäuser sind als Renditeobjekte traditionell sehr beliebt. Luxusimmobilien am Zürichsee und Genfersee ziehen internationale Käufer an. Gewerbeimmobilien wie Ladenflächen, Praxen und Büros bilden eine weitere wichtige Kategorie. Ferienimmobilien unterliegen lokalen Bestimmungen, etwa Zweitwohnungsregelungen. Neubauten punkten häufig mit hoher Energieeffizienz, während Bestandsobjekte je nach Zustand Sanierungen erfordern. Dem Grundstück kommt bei Neubauten und Investitionsentscheiden zentrale Bedeutung zu. 

Rechtliche Voraussetzungen für Immobilienkäufer 

Der Kauf von Immobilien in der Schweiz unterliegt Bundesrecht sowie kantonalen und kommunalen Vorgaben. Zwingend sind die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags, der Eintrag ins Grundbuch und die Zahlung kantonaler bzw. kommunaler Steuern und Gebühren. Lokale Bau- und Nutzungsvorschriften beeinflussen Nutzung und Wert einer Liegenschaft. 

Wer Wohnungen Schweiz kaufen oder Immobilien in Zürich kaufen will, sollte früh eine baurechtliche Prüfung vornehmen. Dazu zählen Nutzungszonen und Ausnützungsziffer, Gestaltungspläne, Dienstbarkeiten und Baulasten, Erschliessung, Lärmimmissionen sowie energetische Standards und Nachweise wie Bsp. Minergie. 

Auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz gelten je nach Kanton unterschiedliche Bewilligungsverfahren. Klare Abläufe, vollständige Unterlagen und realistische Fristen verkürzen Verfahren und senken Risiken. 

Bei rechtlichen Fragen sind Notariat, Grundbuchamt, das kommunale Bauamt und kantonale Fachstellen die richtigen Anlaufstellen. Für Käufe durch Personen im Ausland ist zusätzlich die Lex Koller zu prüfen. 

Lex Koller: Was ausländische Käufer wissen müssen ohne Sitz in der Schweiz 

Die Lex Koller (BewG/BewV) begrenzt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und wird über kantonale Bewilligungsverfahren vollzogen. Als Personen im Ausland gelten auch in der Schweiz domizilierte, aber ausländisch beherrschte Gesellschaften; eine Beherrschung wird in der Praxis vermutet, wenn Ausländer mehr als ein Drittel des Kapitals oder der Stimmrechte halten oder wesentliche Darlehen gewähren. Ferien- und Zweitwohnungen sind in der Regel bewilligungspflichtig. Die Hauptwohnung ist bewilligungsfrei, sofern der Erwerber seinen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz hat. 

Gewerbeimmobilien sind oft frei von Bewilligung. Verstöße können zu Nichtigkeit und Sanktionen bei einem widerrechtlichen Kauf, Verkauf von solchen Immobilien führen.  

Aufenthalts- und Niederlassungsbewilligungen von Käufern ohne Schweizer Pass 

EU/EFTA-Staatsangehörige mit Ausweis B oder C können in der Regel  meist eine Hauptwohnung kaufen. Drittstaatenangehörige benötigen für den freien Erwerb meist den Ausweis C. Mit Ausweis B ist der Kauf einer selbstgenutzten Hauptwohnung (ich würde da Immobilie nehmen, nicht Wohnung) am zivilrechtlichen Wohnsitz zulässig.   

Grenzgängerinnen und Grenzgänger mit Ausweis G unterliegen Einschränkungen, insbesondere ausserhalb des Grenzgebiets. 
Ferienwohnungen und Zweitwohnungen bleiben bewilligungspflichtig. Wer in Zürich Immobilien kaufen will, sollte Aufenthaltsstatus und Nutzungszweck frühzeitig prüfen. 

Notwendige Dokumente für den Kaufprozess 

• Amtlicher Ausweis und Zivilstandsnachweis 

• Wohnsitzbestätigung bzw. Nachweis des Hauptwohnsitzes; bei Käufern ohne Schweizer Pass zusätzlich gültige Aufenthaltsbewilligung und Nachweis des Lebensmittelpunkts 

• Finanzierungsbestätigung einer Schweizer oder Schuldanerkennung der Bank oder eines regulierten Schweizer Finanzdienstleisters. 

• Unwiderrufliches Zahlungsverspreichen einer Schweizer Bank oder eines regulierten Schweizer Finanzdienstleisters. 

• Aktueller Grundbuchauszug sowie Verzeichnisse zu Grundpfandrechten und Dienstbarkeiten.  

• Katasterplan und Parzellendaten inkl. Situationsplan 

• Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen, Jahresrechnung und Budget, Stand Erneuerungsfonds, Wertquotenplan, allfällige Hausordnung 

• Bei Neubauten oder Umbauten: Baubewilligungen, Ausführungs- und Werkpläne, Baubeschrieb, Abnahmeprotokolle, Garantie- und Sicherheitsnachweis 

• Gebäudeversicherungsnachweis  

• SINA (Sicherheitsnachweis für elektrische Installationen) 

• Schätzungsbericht bzw. Bewertungsbericht je nach Bankanforderung 

• Kaufvertragsentwurf inklusive Zahlungsplan und Fälligkeitsvoraussetzungen 

• Bewilligungen gemäss Lex Koller, sofern anwendbar 

• Bei Renditeobjekten: Mietverträge, Mietzinsspiegel, Nebenkostenabrechnungen, Leerstands- und Unterhaltsdokumentation 

Eine vollständige Akte erhöht die Rechtssicherheit beim Erwerb. Sie beschleunigt die Abwicklung, besonders beim Kauf in Zürich. 

Immobilie in der Schweiz kaufen: Finanzierung und Kosten 

Wer in der Schweiz ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen will, trifft zentrale Finanzentscheide. Eine klare Finanzplanung mit Budget, Eigenkapital, Tragbarkeit, Amortisation, Hypothekarstrategie und Reserven schafft Übersicht und stärkt die Verhandlungsposition, insbesondere in Märkten wie Zürich, Zug und Luzern. Je nach Objekt unterscheiden sich die Kostenstrukturen aus Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, laufendem Unterhalt und allfälligen Gemeinschaftskosten. Die Wahl des passenden Zinsmodells sowie eine realistische Einschätzung der Immobilienpreise spielen dabei eine grosse Rolle. 

Hypotheken und Finanzierungsmodelle in der Schweiz 

In der Schweiz stehen mehrere Hypothekenmodelle zur Wahl. Festhypotheken sichern einen konstanten Zinssatz über die gewählte Laufzeit und bieten hohe Planungssicherheit. SARON-basierte Hypotheken orientieren sich am Geldmarkt; die Verzinsung wird in der Regel quartalsweise auf Basis des Compounded SARON neu berechnet und um eine vertraglich festgelegte Marge ergänzt. Klassische variable Hypotheken sind flexibel, unterliegen jedoch keiner festen Laufzeit und sind häufig teurer, weshalb sie eher als Übergangslösung genutzt werden. 

Viele Käufer kombinieren verschiedene Laufzeiten und tranchieren den Kreditbetrag, um Zinsrisiken zu streuen und Refinanzierungstermine zu staffeln. Neben Banken finanzieren auch Versicherungen und teilweise Pensionskassen, jeweils mit eigenen Vorgaben zu Belehnung, Amortisation und Kündigungsfristen. Wichtig ist der Vergleich der Gesamtkosten inklusive Marge, Gebühren, allfälliger Vorfälligkeitsentschädigungen sowie der Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation. Zinsobergrenzen (Caps) sind nicht standardisiert und nur wirksam, wenn sie vertraglich vereinbart wurden. 

Eigenkapitalanforderungen und Tragbarkeitsberechnung 

Die maximale Belehnung beträgt in der Regel 80 Prozent des tieferen Werts aus Kaufpreis und Belehnungswert, aufgeteilt in eine erste Hypothek bis etwa 65 Prozent und eine zweite Hypothek bis rund 15 Prozent.  

Mindestens 20 Prozent sind als Eigenmittel einzubringen, wovon mindestens 10 Prozent harte Eigenmittel sein müssen; dazu zählen in der Regel auch Gelder aus der Säule 3a, nicht jedoch Vorbezüge aus der Pensionskasse. Vorsorgegelder der zweiten Säule oder der Säule 3a können – je nach Strategie – vorbezogen oder verpfändet werden. 

Für die Tragbarkeitsprüfung kalkulieren Institute mit einem konservativen Prüfzinssatz sowie pauschalen Neben- und Unterhaltskosten. Die zweite Hypothek ist in der Regel innerhalb von 15 Jahren, spätestens bis zur Pensionierung, zu amortisieren.  
Die gesamten Wohnkosten aus kalkulatorischen Zinsen, Amortisation und Unterhalt sollten rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. 

Ein erfahrener Immobilienmakler in der Schweiz erläutert diese Kennzahlen verständlich und zeigt konkret, wie sie Finanzierung, Tragbarkeit und die Kaufentscheidung bei Häusern und Eigentumswohnungen beeinflussen. 

Nebenkosten beim Immobilienkauf 

Zum Kaufpreis kommen je nach Kanton Notariats- und Grundbuchgebühren, bankseitige Schätz- und Dossiergebühren sowie je nach Kanton gegebenenfalls eine Handänderungssteuer hinzu. 

Bei der Übernahme oder vorzeitigen Auflösung bestehender Festhypotheken können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Die Grundstückgewinnsteuer trägt grundsätzlich die Verkäuferschaft und sie kann die Terminierung von Vertragsabschluss und Zahlungsplan beeinflussen. 

Für Neubauten fallen häufig Erschliessungs- und Anschlussgebühren an. Zu den laufenden Kosten zählen Gebäudeversicherung, Energie- und Betriebskosten, Verwaltung sowie ordentliche Beiträge an den Erneuerungsfonds; bei Stockwerkeigentum kommen gemeinschaftliche Aufwände gemäss Budget hinzu. Je nach Kanton kann zusätzlich eine Liegenschaftssteuer erhoben werden. Eine frühzeitige, schriftliche Kostenschätzung von Bank, Notariat und Grundbuchamt schafft Transparenz über die Gesamtkosten. 

Auch hier unterstützt Sie ein erfahrener Immobilienmakler mit gezielten Hinweisen und erklärt die Kostenpositionen im Detail, damit Sie die Gesamtkosten nicht nur verstehen, sondern dass Sie realistisch planen können. 

Schritt-für-Schritt Anleitung zum Immobilienkauf 

Ein gut strukturierter Prozess beginnt mit der Prüfung von Budget, Eigenmitteln und Tragbarkeit sowie der Einholung einer Finanzierungsbestätigung. Es folgt die gezielte Objektsuche über Schweizer Immobilienportale und Netzwerke mit sorgfältig geplanten Besichtigungen. Anschliessend erfolgt die Due Diligence mit Prüfung von Grundbuchauszug und Dienstbarkeiten, baulichem Zustand, GEAK oder Energienachweisen, allfälligen Baubewilligungen sowie bei Stockwerkeigentum Protokollen, Reglement und Budget. Auf dieser Basis werden Bewertung und Gebotsstrategie festgelegt und das Angebot eingereicht. 

Nach den Verhandlungen erstellt das Notariat den Kaufvertragsentwurf, es kommt zur öffentlichen Beurkundung, zur Zahlung gemäss Zahlungsplan und zum Eintrag ins Grundbuch. Die Schlüsselübergabe mit Übergabeprotokoll und die Sicherstellung der Versicherungen schliessen den Erwerb ab. 

 
Mit einem klaren Prozess und der Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers und Notars wird das Kaufen von Immobilien in der Schweiz, ob Wohnung oder Haus, deutlich sicherer und reibungsloser. 

Immobiliensuche und Besichtigung 

Die Suche nach Immobilien in der Schweiz beginnt mit einem Marktüberblick . Plattformen wie Immobilienportal Schweiz (z. B. Homegate, Immoscout24) bündeln zahlreiche Inserate für Wohnung, Haus und Grundstück. Mit präzisen Filter-Optionen für Preis, Zimmer, Wohnfläche, Lage, ÖV und Baujahr sowie einer Radiussuche und weiteren individuell einstellbaren Suchkriterien können Nutzer gezielt nach passenden Immobilien suchen, auch speziell nach Objekten in der Nähe.  

Durch die Nutzung von Inseraten, Inserate und Anzeigen auf diesen Plattformen behalten Interessenten stets aktuelle Angebote im Blick. Das Internet spielt dabei eine zentrale Rolle, da es die Immobiliensuche und die Nutzung digitaler Plattformen besonders einfach und effizient macht. Viele Plattformen bieten zudem ein Suchabo an, das mit wenigen Klicks eingerichtet werden kann. Nutzer erhalten dann Benachrichtigungen per E-Mail, sobald neue Angebote erscheinen, die ihren Suchkriterien entsprechen. So wird sichergestellt, dass keine passenden Inserate verpasst werden. Die Suche nach einem neuen Zuhause steht dabei im Mittelpunkt, egal ob Kauf oder Miete – viele Plattformen bieten auch Mietwohnungen in den größten Städten der Schweiz an. Ein Inserat sorgt dafür, dass Immobilienangebote einer großen Zielgruppe sichtbar gemacht werden. Die Vielfalt der Angebote wird durch zahlreiche Inserenten gewährleistet, die ihre Objekte einstellen. Kaufinteressenten können sich registrieren, um Zugang zu exklusiven Angeboten und aktuellen Informationen zu erhalten. Lokale Makler bringen zusätzliche Informationen. 

Bei Besichtigungen helfen Checklisten für Baujahr, Heizung, Gebäudehülle, Schallschutz, Feuchtigkeit und Haustechnik. Bei Stockwerkeigentum sind Protokolle, Reglement, Budget, Erneuerungsfonds und allfällige Sonderumlagen zu prüfen. 

Zur technischen und rechtlichen Due Diligence gehören zudem Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten, ÖREB-Kataster, allenfalls ein Energieausweis oder GEAK und gegebenenfalls Baubewilligungen. So und nur so wird das Kaufen von Immobilien in der Schweiz, ob Wohnung oder Haus, strukturiert, effizient und sicher. 

Kaufverhandlungen und Preisgestaltung 

Bei der Preisfindung stützt man sich auf Vergleichstransaktionen und hedonische Modelle; Lage, Mikrolage und Zustand bestimmen den Wert massgeblich und führen zu einem marktgerechten Preis. 

In den Verhandlungen erhöhen sachlich begründete Reduktionen und klar formulierte Vorbehalte die Erfolgschancen, eine vollständige schriftliche Offerte verbessert die Position zusätzlich. Ein top Immobilienmakler Schweiz koordiniert Bewertung, Dossier und Verhandlungsstrategie und bereitet die relevanten Marktvergleiche übersichtlich auf. 

Wer Immobilien in der Schweiz kaufen oder eine Wohnung kaufen in der Schweiz möchte, profitiert von einem erfahrenen Immobilienmakler Schweiz. Er nutzt das Immobilienportal Schweiz für die beste Entscheidung. 

Notarielle Beurkundung und Eigentumsübertragung 

Der Kaufvertrag wird in der Schweiz öffentlich beurkundet. Das Notariat entwirft den Vertrag, prüft Identität, Handlungsfähigkeit und Vollmachten, zieht den aktuellen Grundbuchauszug bei und kontrolliert Dienstbarkeiten, Anmerkungen und Grundpfandrechte. Zudem werden Bedingungen, Termine und Fristen verbindlich festgehalten und mit Bank, Verkäuferschaft und Grundbuchamt abgestimmt. 

Der Vertrag regelt Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fälligkeitsvoraussetzungen, Besitz-, Nutzen- und Gefahrenübergang, Übergabetermin sowie allfällige Garantien. Die Zahlung erfolgt in der Regel erst, sobald sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, etwa nach Sicherstellung der Lastenfreistellung oder nach Vormerkung. Je nach Kanton wird die Abwicklung über ein Anderkonto des Notariats oder über eine bankseitige Zahlungsinstruktion organisiert. 

Das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch auf die Käuferin oder den Käufer über. Danach werden Versicherungen, Abgaben und laufende Verträge angepasst. Sorgfältige Koordination zwischen Notariat, Grundbuchamt, Bank und Parteien gewährleistet einen reibungslosen Abschluss. 

Fazit: Erfolgreich in den Schweizer Immobilienmarkt einsteigen 

Der Schweizer Immobilienmarkt bietet Stabilität und hohe Rechtssicherheit. Entscheidend sind ein klares Suchprofil, eine geprüfte Finanzierung und eine gründliche Due Diligence. Lex Koller und die Tragbarkeitskriterien der Finanzinstitute definieren den Rahmen. 

Energieeffizienz und Bauqualität beeinflussen Werthaltigkeit und die Rendite. Ein strukturiertes Vorgehen führt vom ersten Marktüberblick über Bewertung und Verhandlung bis zur öffentlichen Beurkundung und zum anschliessenden Grundbucheintrag. Professionelle Unterstützung durch Makler, Banken und Notare verringert Risiken. 

Luxusimmobilien in Toplagen eröffnen zusätzliche Chancen, verlangen jedoch eine besonders präzise Prüfung von Lage, Zustand und Kostenstruktur. Langfristige Investitionen in der Schweiz sichern Stabilität und nutzen konjunkturelle Zyklen. 

Immobilien in der Schweiz zu kaufen, bedeutet, kluge Entscheidungen zu treffen. Risiken müssen sorgfältig bewertet und Qualität immer an erster Stelle stehen. Mit realistischem Budget, soliden Finanzierungen und sauberen Dokumenten gelingt der Einstieg erfolgreich.