Affoltern am Albis ist das wirtschaftliche und infrastrukturelle Zentrum des Knonaueramts. Als Bezirkshauptort vereint die Stadt eine sehr gute Erreichbarkeit, ein breites Dienstleistungsangebot sowie eine stetig wachsende Wohnnachfrage. Trotz höherer Bautätigkeit bleibt der Markt angespannt, insbesondere im Segment des Wohneigentums. 

Dieser Fachartikel analysiert die strukturellen Marktbedingungen, die Nachfragesegmente, den Wohnungsbestand, die Preisentwicklung, die Leerstandssituation sowie die Perspektiven bis 2040 und zeigt auf, warum Affoltern am Albis für Eigentümer aktuell besonders interessant ist. 

1. Standortprofil und regionale Bedeutung 

Affoltern am Albis wird vom BFS als urbane Gemeinde mittlerer Dichte klassifiziert und gehört zur Agglomeration Zürich. Als regionales Zentrum verfügt die Stadt über: 

• Spital 

• Schulen aller Stufen 

• Bahnhof mit S-Bahn-Anschluss 

• ausgeprägtes Dienstleistungs- und Einkaufsangebot 

Erreichbarkeit: 

• Zürich HB: ca. 25–30 Minuten 

• Zug: ca. 20 Minuten 

• Luzern: ca. 35 Minuten 

Diese Kombination macht Affoltern besonders attraktiv für Pendler, Familien und Investoren, die urbane Infrastruktur zu moderateren Preisen als in der Stadt Zürich suchen. 

2. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 

Zwischen 2019 und 2024 wuchs die Bevölkerung von 12’504 auf 12’873 Personen (+3.0 %). Die Anzahl Haushalte stieg auf 5’606, bei einer durchschnittlichen Haushaltsgrösse von 2.25 Personen  

Charakteristisch für Affoltern: 

• kontinuierliches Wachstum 

• hohe Binnenwanderung 

• steigender Bedarf an kompaktem Wohneigentum 

Der Ausländeranteil liegt bei 26.8 %, was die Rolle als regionales Zentrum zusätzlich unterstreicht.  

3. Einkommensstruktur und Kaufkraft 

Die Einkommensstruktur ist ausgeglichen: 

• Oberschicht: 28.4 % 

• Mittelschicht: 41.6 % 

• Unterschicht: 30.0 % 

Das durchschnittliche reine Einkommen beträgt rund CHF 86’000. Damit liegt Affoltern klar unter den Spitzenreitern Wettswil am Albis, Hausen am Albis und Stallikon. 

Für Verkäufer bedeutet dies: 

• breite Käuferbasis 

• gute Nachfrage nach Eigentumswohnungen 

• solide Nachfrage nach Einfamilienhäusern in guten Lagen 

4. Nachfragersegmente und Käuferprofile 

Die wichtigsten Nachfragersegmente in Affoltern am Albis sind: 

• Urbane Mitte 

• Urbane Avantgarde 

• Traditionelle Familien 

Diese Gruppen suchen vor allem: 

• Eigentumswohnungen mit guter ÖV-Anbindung 

• familienfreundliche Quartiere 

• moderne Grundrisse und Neubau- oder neuwertige Objekte 

Affoltern profitiert hier stark von seiner Zentrumsfunktion. 

5. Wohnungsbestand und Bautätigkeit 

Der Wohnungsbestand umfasst 6’119 Wohneinheiten, davon: 

• 1’029 Einfamilienhäuser 

• 5’090 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 

Die EFH-Quote von 16.8 % liegt unter dem Schweizer Durchschnitt, was die urbane Struktur widerspiegelt. Die Neubautätigkeit ist mit rund 45–55 Wohnungen pro Jahr vergleichsweise hoch, reicht jedoch nicht aus, um die Nachfrage vollständig zu decken  

6. Leerstand: Angebotsdruck trotz Bautätigkeit 

Die Leerstandsquote liegt bei 0.72 %. Leerstände betreffen fast ausschliesslich Mietwohnungen, Wohneigentum ist praktisch nicht verfügbar. 

Für Eigentümer bedeutet dies: 

• stabile Nachfrage 

• gute Marktliquidität 

• realistische Preise führen zu schnellen Abschlüssen 

7. Marktpreise in Affoltern am Albis 

Eigentumswohnungen (Neubau, Ø-Lage) 

• CHF 10’200 / m² 

Einfamilienhäuser (Neubau, freistehend) 

• CHF 13’800 / m² 

• Typischer Marktwert EFH: CHF 1.6–1.9 Mio. 

Mietwohnungen (Neubau) 

• Ø Nettomiete: CHF 265 / m² / Jahr 

Affoltern positioniert sich preislich: 

• unter Stallikon 

• leicht unter Knonau 

• klar unter Stadt Zürich 

• bei gleichzeitig sehr guter Infrastruktur   

8. Preisentwicklung der letzten Jahre 

In den letzten fünf Jahren: 

• EFH-Preise: +21.8 % 

• EWG-Preise: +22.6 % 

• Marktmieten: +12.4 % 

Der Markt gilt aktuell als hoch bewertet, jedoch weniger volatil als in hochpreisigen Agglomerationsgemeinden. 

9. Perspektiven bis 2040 

Das Prospektivmodell Wohnen prognostiziert: 

• +518 zusätzliche Haushalte 

• Zusatznachfrage: ca. 265 Wohneigentumseinheiten 

• Jährliche Eigentumsnachfrage: rund 16 Einheiten 

Affoltern wird damit weiterhin eine Schlüsselrolle im Wohnungsmarkt des Knonaueramts spielen  

10. Schlussfolgerung für Eigentümer in Affoltern am Albis 

Affoltern am Albis bietet: 

• einen breiten Käufermarkt 

• stabile Nachfrage 

• gute Preisakzeptanz bei marktgerechter Bewertung 

Besonders gefragt sind: 

• moderne Eigentumswohnungen 

• Einfamilienhäuser in ruhigen Quartieren 

• Objekte mit guter ÖV-Anbindung 

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